国进民退仅是经济刺激政策的副产品

主持人：本报记者 王晓华

嘉宾：翁志刚 市场研究中心主任

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司

上海证券报：最近一段时间以来，新地王频出，业内惊呼，土地市场泡沫已现，对此您怎么看？

翁志刚：“泡沫”从来就没有客观的标准、精确的测量，我们可以换个角度来看这个问题。目前资产价格与实体经济的背离是现实。也就是说开发商对未来房地产市场的预期可能超过了市场本身的一个涨幅。如果这种现象发生，这一拨有可能又会砸在手里。

本来2008年下半年以来，房地产业应该有一个调整期，但还没等到调整充分时，市场又开始上涨，甚至出现疯狂的现象。比如北京，3、4月份15000元/平的房子，一个月就涨到2000多元/平，一个月30%的涨幅确实不合情理。

上海证券报：07年的地王，在08年的经济寒冬之际，曾遭遇很大的困难，您认为09年的地王前景如何，有可能遇到与08年相似的情况吗？

翁志刚：09年“地王”推手与07年完全不同，体现在：第一，07年市场是经过了04-06年逐步升温到达07年的热度，多数开发商在积累后都在扩大再生产，资金链一直非常紧张，但是无论开发企业还是金融机构对未来的预期普遍非常高，相互促进催生“地王”。第二，现在由于货币政策宽松，资信良好的企业尤其是大中型、国有性质的企业获取资金非常容易，企业“不差钱”，但企业、金融机构对未来预期存在争议。第三，与07年“集体狂欢”相比，现在房地产企业之间存在着冷热不均的现象，四万亿刺激之下有人欢喜，有人忧；在现在体制下，新“地王”有特殊的、不平等的供血渠道，从而可能即使未来市场不好，企业仍有可能存活。

基于以上分析，现在的地王与之前的相比，实际是不同的企业，在不同的背景中，做了不同的事情。

上海证券报：有人称房地产市场出现“国进民退”现象，您如何看待这一现象，您认为这对未来的房地产市场格局会有什么影响？

翁志刚：现在看来，“国进民退”是暂时的，是经济刺激政策的副产品：在四万亿政府投资以及宽松货币政策作用下，央企、大型实力企业突然“暴富”。其中，不少企业所处行业，本就存在生产过剩问题，再扩大产能，也不见得有好的发展前景。在地产市场有了量价齐升的行情后，这些企业就将更多的钱投入房地产市场，从而很容易的在房地产市场风光一把。但由于这些企业的市场化水平和业务操作能力可能存在一定差距，未来的这些地王的市场表现、盈利能力也不一定会乐观。

但从长远来看，无论财政政策还是金融政策都有暂时性，还不足以影响中国经济制度，除非制度大调整，否则房地产行业依然将是市场化程度非常高的行业。

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